对比 7 个预测模型 《财富》杂志展望 2022 年美国房产市场走向

疫情期间，美国房地产市场炙手可热。这是由以下原因共同推动的：经济衰退引起的低抵押贷款利率；远程工作使买家远离工作场所；首次进入市场的千禧一代购房者潮。同时，多年的建设不足，意味着市场上根本没有足够的房屋来满足这些需求。这些都促使房产价格实现了创纪录的增长。 但是这种现象会持续多久？毕竟，全美平均房价上涨 19.9%（2020 年 8 月至 2021 年 8 月创下的 12 个月记录）不可能永远持续下去。

已经有迹象表明，房地产市场的热络正在失去一些动力。我们看到季节性的冷却期正重返市场（在去年假期期间却没有出现季节性冷却）。不仅如此，更多的购房者终于开始抵制飙升的价格。事实上，10 月份 60.3% 的销售额涉及竞购战，低于 4 月份的历史最高水平 (74.5%)。美联储加息以抑制通胀的可能性也变得越来越大。预计上行的抵押贷款利率将使一些买家望而却步。这对 2022 年的房价增长意味着什么？

为了找到答案，《财富》杂志对比了七个行业预测模型。（提示：经济模型预测不一定产生精确结果。）让我们来看看这些模型，同时看看为什么明年会有这么多的不确定性。

预测房屋价格高增长的是 Zillow 和高盛。 Zillow 预计：房价将在 2021 年 10 月至 2022 年 10 月期间上涨 13.6%。与此同时，高盛预计：2021 年 10 月至 2022 年 12 月期间将上涨 16%（或按年计算 13.5%）。回顾历史，2008 年房地产崩盘前 12 个月的最大涨幅为 14.1%。简而言之，Zillow 和高盛的研究人员都认为，明年过高的房价，将使买家更加望而却步。

高盛 (Goldman Sachs) 在其 2022 年的报告中写道：“作为我们多年唱多房价的基础，供需状况仍然完好无损……在影响美国经济的所有短缺中，住房短缺可能持续时间最长。”

这是怎么回事？无论Zillow还是高盛，都没有预见到千禧一代首次购房者的人口新浪潮。我们所处于五年期间(2019年至2023年)最大的五个出生年份(1989年至1993年)的千禧一代人正在达到30岁首次购房年龄。根据他们的预测，明年将没有足够的房子来满足所有的需求。

据《财富》杂志统计，自 1980 年以来，房价平均每年上涨 4.6%。在过去的一年里，房价增长（19.9%）是这个水平的四倍。

有对潜在购房者的好消息吗？在《财富》杂志调查的七个预测模型中，有四个预测：我们将看到 2022 年的价格增长将回落至接近历史平均水平。这其中包括房利美和房地美。他们预测：美国房价分别增长 7.9% 和 7%。这略高于历史标准。与此同时，Redfin 和 CoreLogic 发布的模型预测：未来12 个月的价格增长分别为3% 和 1.9%。

预测房屋价格增长减速的模型有什么共同点？他们预计抵押贷款利率上升会抑制价格增长。截至周一，平均 30 年期固定抵押贷款利率仅为 3.1%。到 2022 年底，房利美预计它将达到 3.4%，而 Redfin 的模型显示为 3.6%。假设借款人承担了 500,000 美元的抵押贷款。以 3.1% 的抵押贷款利率计算，他们每月需要支付 2,135 美元（不考虑任何税收或保险）。但如果这个利率是 Redfin 预测的 3.6%，那么这笔付款将增加到 2,273 美元——或者说在 30 年的抵押贷款过程中额外增加近 50,000 美元。

另一个未知数是，美国企业明年会开始更加努力地让员工重返办公室吗？如果明年工作场所对在家办公不那么友好，那可能会导致第二套房市场和郊区的买家减少。 CoreLogic 的首席执行官弗兰克·马泰尔 (Frank Martell) 也有这种担忧，他在这家房地产数据公司的最新预测中写道：“随着我们进入 2022 年，随着疫情的消退，我们预计当前逃离城市核心的模式会有所缓和。”

但有一种看法对房产价格增长相对悲观。

行业贸易组织抵押贷款银行家协会预测：在 2021 年第四季度至 2022 年第四季度之间，现有房屋的中位价将下降 2.5%。当您仔细观察其模型时，很容易理解原因。抵押贷款银行家协会预测：到 2022 年底，平均 30 年期固定抵押贷款利率将达到 4%。在 30 年的过程中，这将使 500,000 美元的固定利率抵押贷款额外增加 90,000 美元的成本。也就是说，即使抵押贷款银行家协会的价格下跌看法成为现实，也不太可能是房地产崩盘。事实上，在这种情况下，美国房价仍会比疫情前的水平上涨 20% 以上。

转自Fortune.com